L’equity crowdfunding si sta consolidando anche in Italia, come testimoniato da un 2017 record: 50 società finanziate e 12 milioni raccolti, grazie a 3.500 investitori (fonte: Crowdfunding Buzz). Una modalità di finanziare direttamente l’economia reale che non aveva però coinvolto uno dei settori simbolo degli investimenti: l’immobiliare.
A partire dalla seconda metà dello scorso anno, tuttavia, l’offerta per i piccoli investitori italiani si è arricchita di una nuova risorsa: Walliance, la piattaforma di equity crowdfunding dedicata esclusivamente al real estate che consente a chiunque, anche con piccolissimi importi, di investire in progetti immobiliari ad alta potenzialità.
Per capire meglio la portata di questa innovazione, abbiamo parlato con Giacomo Bertoldi, co-fondatore e CEO di Walliance.
Fabio Allegreni. Come nasce l’idea di creare e lanciare Walliance?
Giacomo Bertoldi. L’azienda di famiglia, oggi Gruppo Bertoldi, è partita oltre 60 anni fa dalla grande distribuzione organizzata. La maggior parte dei punti vendita sono di proprietà e quindi le nuove aperture imponevano uno sviluppo immobiliare dove il gruppo si è sempre cimentato, costruendo parallelamente ai supermercati anche lotti residenziali. Nel corso degli anni abbiamo deciso di concentrarci unicamente nel core business, quello della gestione dei supermercati, escludendo così di continuare con lo sviluppo e costruzione di porzioni residenziali. Il team e le competenze maturate negli anni erano di così elevata qualità che ci siamo chiesti come riconvertirle in qualcosa di attinente l’immobiliare, ma radicalmente innovativo.
Fabio Allegreni. Come vi siete mossi?
Giacomo Bertoldi. Dal 2013 abbiamo iniziato a studiare diverse soluzioni, tra le quali ci ha convinto l’equity crowdfunding, che stava nascendo allora: applicandolo al real estate si sarebbe potuto amplificarne la portata innovativa e la potenzialità di crescita, come testimoniato da simili iniziative di successo, in particolare Fundrise e Realty Mogul in USA. Nel 2016 abbiamo quindi costituito Walliance e nel 2017 l’abbiamo messa sul mercato, grazie agli sviluppi normativi che hanno aperto l’equity crowdfunding a tutte le PMI e non solo alle startup innovative.
Fabio Allegreni. In Italia siete i primi. Qual è invece la situazione di questo mercato nel mondo?
Giacomo Bertoldi. Ci sono circa 120 portali di real estate crowdfunding nel mondo. Si stima che nel solo 2017 la raccolta sia stata pari a 4,3 miliardi dollari, comprendendo sia equity che debito. Il successo è concentrato soprattutto in USA con Fundrise, che ho citato prima, ma anche in UK, con piattaforme come Property Partner che offre anche un mercato secondario, Property Moose, Lymo in Francia. Di fatto sono questi i market driver che ci hanno spinto ad adottare il modello, oltre agli elevati trend di crescita all’estero e, non ultimo, all’opportunità di lavoro costruttivo che ci ha dimostrato da subito Consob.
Fabio Allegreni. Perché avete scelto di offrire il modello “equity” e non “lending”? Non è più complesso?
Giacomo Bertoldi. Abbiamo analizzato entrambe le opportunità. Il lending sarebbe stata la modalità più semplice da implementare tecnicamente, ma la normativa in Italia non è consolidata per adeguarsi come agenti di un istituto di pagamento. Quindi l’unica strada allora più sicura richiedeva investimenti consistenti per ottenere da Banca D’Italia la licenza di istituto di pagamento che abbiamo invece deciso di destinare al team e alla qualità del nostro prodotto. Ma è stata anche una scelta di mercato: l’investitore immobiliare tipico vuole possedere una quota della società che sviluppa il progetto immobiliare; accede ad una serie di dati che gli garantiscono un grado di trasparenza elevato e ad informazioni sull’operazione completamente diverse rispetto a quelle disponibili per un’offerta di lending peer-to-peer, a partire dal soggetto offerente l’operazione. Dopo aver investito c’è anche un maggiore controllo su come l’impresa sviluppa il progetto. Poter diventare “piccoli imprenditori immobiliari” è, tra il resto, una forte motivazione.
Fabio Allegreni. Quali sono i vantaggi principali per chi investe?
Giacomo Bertoldi. Il modello prevalente che adottiamo su Walliance prevede che per ogni operazione immobiliare sia costituito un veicolo societario creato appositamente per detenere la proprietà dell’immobile e gestire lo sviluppo del progetto. In tal modo consentiamo a chi investe di trarre alcuni importanti vantaggi: l’immediatezza e la trasparenza dell’investimento; poter investire direttamente in real estate anche poche centinaia o migliaia di euro, cosa che non è assolutamente possibile altrimenti; la flessibilità di poter diversificare investimenti in diversi progetti immobiliari proporzionalmente al proprio budget. Si tratta di investimenti comunque basati sulla “solidità” del mattone, e, dunque, meno volatili rispetto ad altre asset class.
Fabio Allegreni. Come guadagna l’investitore?
Giacomo Bertoldi. E’ molto semplice. Quando l’immobile verrà venduto, mediamente tra 18 e 24 mesi (ma vi sono anche operazioni di durata inferiore all’anno) da quando l’operazione viene finanziata, l’investitore riceverà una quota degli utili generati proporzionale alle quote del veicolo societario acquistate. Peraltro, dobbiamo anche tener conto che l’operazione immobiliare non è finanziata solo da equity, ma anche da debito bancario. Il prestito, quasi sempre, viene erogato a fronte di garanzie sostenute dal promotore del progetto, che, quindi, sostiene un rischio maggiore di chi ha solo sottoscritto quote di equity. Pertanto, il valore su cui calcolare la ripartizione delle quote tiene conto di tutto l’investimento, equity e debito se garantito.
Tuttavia, accettiamo solo operazioni di qualità che siano in grado di generare un ROI per l’investitore “crowd” di almeno il 10%.
Fabio Allegreni. Come vengono selezionati i progetti immobiliari?
Giacomo Bertoldi. Anzitutto in base alla potenzialità del mercato in cui è situato l’immobile. Poi valutiamo lo stato amministrativo: concessioni edilizie ottenute, contratti di appalto definiti. Infine, teniamo conto del track record della società che propone l’investimento, oltre ad effettuare controlli in centrale rischi. Per rendere ancora più sicura l’operazione, comunque, ci rivolgiamo anche ad advisor indipendenti e specializzati nella zona o nel tipo di operazione.
Fabio Allegreni. Avete in cantiere sviluppi futuri particolarmente significativi in termini di offerta o di servizi?
Giacomo Bertoldi. Sì certo. In particolare vogliamo rendere la nostra piattaforma conosciuta ed accessibile al numero più ampio possibile di risparmiatori. Per questo stiamo studiando una partnership con una Banca per consentire ai suoi clienti di accedere direttamente alle nostre offerte tramite l’internet banking, grazie al collegamento alla nostra piattaforma open-API. Ad ogni veicolo societario che raccoglierà capitali su Walliance, verrà attribuito un codice identificativo ISIN, affinché la società venga censita da Banca d’Italia e sia visibile sui mercati permettendo quindi al cliente di investire nel mercato immobiliare attraverso Walliance, ma utilizzando gli strumenti che già conosce.
Infine, molto importante ma complesso, stiamo lavorando per individuare o costruire un fondo che possa co-investire con il crowd sui progetti; questo, soprattutto, per poterne alzare il target medio, aumentando la capacità di erogazione, in linea con il fondo BEI di Lendix.
