Una delle formule di “Crowdfunding Equity Based” che funziona meglio negli Usa, così come in altri paesi quali UK, è legata al Real Estate. Non c’è niente di più rassicurante, infatti, che investire il proprio denaro in un progetto “crowd” che abbia per oggetto un immobile. Oltre a configurare una “exit” relativamente certa e in tempi non biblici, lascia anche spazio alla possibilità, parallela o alternativa, di poter generare redditi per i sottoscrittori.
In Italia, fino ad ora, non era possibile, ma con il nuovo Investment Compact che, tra l’altro, istituisce le “PMI innovative”, la situazione cambia radicalmente.
Ce ne parla Giuseppe Allevi, co-fondatore di CrowdRe.it, un team di consulenti immobiliari che si avvalgono della tecnologia di WeAreStarting.it, portale autorizzato dalla Consob ad operare nel Crowdfunding equity Based.
Fabio Allegreni. Qual è il quadro di riferimento internazionale del crowdfunding immobiliare?
Giuseppe Allevi. Negli Stati Uniti finanziare il Real Estate attraverso il crowdfunding equity-based è una realtà consolidata. Le piattaforme operative sono numerose, con all’attivo circa mezzo miliardo di dollari di capitale raccolto per finanziare progetti residenziali o commerciali. Alcuni esempi sono Fundrise, Realty Mogul, RealtyShares, iFunding ecc. Ma ci sono anche altri casi fuori dagli USA. Per esempio a Bogotà, in Colombia, Prodigy Network, attivo già dal 2003, ha contribuito alla raccolta delle risorse necessarie per finanziarie il grattacielo più alto della città.
Fabio Allegreni. E in Italia?
Giuseppe Allevi. Fino ad oggi, le uniche società a poter accedere all’equity crowdfunding sono state le Startup Innovative, che devono avere tra i requisiti un “oggetto sociale esclusivo o prevalente, lo sviluppo, la produzione e la commercializzazione di prodotti o servizi innovativi ad alto valore tecnologico”. La tecnologia, così come un fatturato che non superi i 5 milioni e l’impossibilità a distribuire utili, ha impedito che ci fossero Startup Innovative immobiliari.
Ora, con il Decreto Legge n. 3 del 24/01/15, all’articolo 4, si introduce la categoria delle “PMI innovative”. Faccio una sintesi dei punti principali:
- Requisiti: PMI non quotate con l’ultimo bilancio certificato e in possesso di almeno due tra i seguenti tre requisiti: spese in ricerca e sviluppo almeno pari al 3% del maggior valore tra fatturato e costo della produzione; impiego di personale altamente qualificato in misura almeno pari a un quinto della forza lavoro complessiva; detentrici, licenziatarie o depositarie di un brevetto o un software registrato alla SIAE.
- Agevolazioni: alle PMI innovative si applicano le agevolazioni previste dalla disciplina delle start-up innovative (riduzione oneri avvio impresa, work for equity, possibilità di ricorrere al crowdfunding), ad eccezione delle disposizioni in ambito di diritto fallimentare e di regolamentazione del mercato del lavoro.
- Incentivi fiscali: si applicano le detrazioni fiscali previste per società e persone fisiche che investono in start up innovative, a condizione che la PMI sia costituita da non più di 7 anni.
Quindi la situazione diventerà favorevole anche per le immobiliari e, in particolare, sarà possibile costituire delle “PMI Innovative Immobiliari” a vocazione sociale e cioè società che producano o scambino o gestiscano immobili di utilità sociale.
Fabio Allegreni. Quale è il limite massimo finanziabile con equity crowdfunding?
Giuseppe Allevi. Le PMI Innovative, oltre a rispettare requisiti legati all’innovazione (meno stringenti rispetto alle startup innovative), devono occupare meno di 250 persone e avere un fatturato annuo inferiore a 50 milioni di euro oppure registrare un totale di bilancio annuo che non supera i 43 milioni di euro. Le attività devono essere finanziate con un mix di strumenti diversi e il Crowdfunding può raccogliere sino a 5 milioni, quanto basta.
Fabio Allegreni. Quali tipi di progetti, quindi, potrebbero essere finanziati?
Giuseppe Allevi. Bisogna pensare di “dare un’anima al mattone”. Gli immobili devono tornare ad essere qualcosa che abbia una valenza sociale. Anche le città dovranno essere ripensate. E’ possibile, ad esempio, studiare progetti immobiliari che destinino immobili pubblici in disuso (commerciali, residenziali o agricoli) e li trasformino in spazi destinati al co-working, al social housing, al turismo piuttosto che alla cultura. Ecco perché possiamo definire le PMI che promuovono progetti di questo tipo come “Immobiliari innovative a vocazione sociale”.
Fabio Allegreni. Quali potrebbero essere i vantaggi per i vari attori?
Giuseppe Allevi. Chi possiede immobili che hanno reddito nullo o negativo potrebbero trasformare questi macigni in quote di società sane o in denaro contante. Gli imprenditori che intendano gestire queste società potranno guadagnare e dare lavoro. Gli investitori potranno remunerare i propri risparmi garantendoli con un buon sottostante. I politici potranno, finalmente, migliorare la vita dei loro elettori in modo assolutamente trasparente. I professionisti potranno remunerare la loro professionalità in relazione ai risultati ottenuti. I cittadini, e questa è la cosa più importante, potranno vivere in un contesto ambientale migliore.
